Tips voor uw bouwplan

Bij het uitbreiden van uw bedrijfsgebouw, woning of een compleet nieuwe woning denkt u in eerste instantie vooral na over wat u wilt hebben en hoe dat er uit moet gaan zien. Tegen de tijd dat u daar voor u zelf helemaal uit bent en een fraai bouwplan heeft laten maken, gaat u naar de gemeente voor een vergunning. Vroeger heette dat een bouwvergunning, nu heet dat  een Omgevingsvergunning voor bouwen. Past uw bouwplan wat maatvoering en functie betreft binnen de regels van het bestemmingsplan dan moet de gemeente u binnen 8 weken een vergunning verlenen.

Maar als uw bouwplan niet past binnen de regels van het bestemmingsplan en de gemeente toch wil meewerken, dan gaat uw aanvraag een geheel ander traject lopen. Dan dient u bij uw bouwplan ook allerlei planologische zaken te verantwoorden en zijn er allerlei verplichte regels waarmee u plotseling rekening moet houden. De procedure die vervolgens wordt doorlopen kost direct 26 weken (dat is een halfjaar) en geeft vooraf geen garantie op resultaat. In veel gevallen is het slim een bestemmingsplanherziening aan te vragen.

10 tips om zoveel mogelijk ergernis en ongemak bij een bouwplan te voorkomen.

1. Check de ruimte die het bestemmingsplan biedt; een plan dat binnen de regels van het bestemmingsplan blijft, geeft de minste rompslomp. Binnen 8 weken heeft u een vergunning.
2. Check de politieke bereidheid om aan het plan mee te werken; beschrijf je plan op hoofdlijnen en vraag de gemeente of ze daar in principe aan willen meewerken
3. Let op de wettelijk verplichte kaders;  de afwijking van het bestemmingsplan moet worden getoetst aan wettelijke kaders. Soms komen hieruit randvoorwaarden, soms betekent het dat een ontwikkeling niet is toegestaan, soms moet de gemeente en ontheffing bij een andere overheidsinstantie aanvragen
4. Zorg voor zekerheden t.a.v. de wettelijke kaders; spreek vooraf met de gemeente welke planologisch relevante aspecten moeten worden onderzocht. UIteraard is uw aandacht gevestigd op de onderwerpen van het plan die voor u van belang zijn, maar de gemeente heeft vaak aanvullende motiveringseisen; denk aan parkeren, ontsluiting, stedenbouwkundige inpassing
5. Zorg dat alle relevante planologische aspecten zijn uitgewerkt; er is niets vervelender om er later achter te komen dat iets over het hoofd is gezien
6. Zorg voor passende bestemmingsregels; regelt het alleen wat u nu wilt, of zit er ook ‘flexibiliteit’ in het bestemmingsplan ? 
7. Spreek met de gemeente de juiste procedure af; de gemeente is verantwoordelijk voor de procedure en wil soms extra zekerheid inbouwen door een fase van ‘voorontwerpbestemmingsplan’ in te voegen. Dit is niet wettelijk verplicht en scheelt u zo 8 tot 10 weken.
8. Bereid tijdens de RO-procedure de vergunningaanvraag voor; let erop dat het bouwplan binnen het bestemmingsplan past.
9. Kijk of bezwaren nog in het ontwerp kunnen worden weggenomen; overweeg een persoonlijk gesprek met de indiener van een bezwaar
10. Laat je goed adviseren    

Het laatste punt lijkt natuurlijk een verkoopargument, maar is zo niet bedoeld. Het is logisch dat u voor een ontwerp een architect inschakelt, maar de onderbouwingen moeten op een goede manier worden uitgevoerd. Meestal gaat het om specialistische onderzoeken die volgens formeel vastgelegde protocollen moeten worden uitgevoerd. Architecten, stedenbouwkundigen hebben niet al deze specialistische kennis in huis. Gijsbert  kan u helpen de voor uw plan relevante zaken effectief en doelmatig op te pakken en daarbij als dat nodig is, de juiste specialisten in te zetten. En u helpen naar de gemeente toe de meest verstandige strategie uit te zetten om het gewenste resultaat te bereiken.